賃貸住宅の管理業務を巡っては、オーナー（賃貸人）と管理業者との間、あるいは入居者との間で、家賃や敷金等の金銭管理、サブリース契約（特定賃貸借契約）に関するトラブルが社会問題化していました。
このような背景から、賃貸住宅管理業務の適正な運営を確保し、オーナーや入居者の利益を保護すること、そして賃貸住宅管理業の健全な発展を図ることを目的として、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」（以下、「賃貸住宅管理業法」）が制定され、一定規模以上の賃貸住宅管理業を営む場合は登録が義務付けられました。
賃貸住宅管理業の定義
賃貸住宅管理業法において「賃貸住宅管理業」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、以下の「管理業務」を行う事業を指します。
- 賃貸住宅の維持保全（点検、清掃、修繕等）
- 上記1の維持保全と併せて行う家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理
２ この法律において「賃貸住宅管理業」とは、賃貸住宅の賃貸人から委託を受けて、次に掲げる業務（以下「管理業務」という。）を行う事業をいう。
賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律 第二条より
一 当該委託に係る賃貸住宅の維持保全（住宅の居室及びその他の部分について、点検、清掃その他の維持を行い、及び必要な修繕を行うことをいう。以下同じ。）を行う業務（賃貸住宅の賃貸人のために当該維持保全に係る契約の締結の媒介、取次ぎ又は代理を行う業務を含む。）
二 当該賃貸住宅に係る家賃、敷金、共益費その他の金銭の管理を行う業務（前号に掲げる業務と併せて行うものに限る。）
登録の必要性（義務化の要件）
賃貸住宅管理業を営もうとする者は、原則として国土交通大臣の登録を受けなければなりませんが、例外的に登録が義務付けられていない事業者があります。
登録が「義務」となる事業者
委託を受けて管理業務を行う事業者のうち、その管理戸数が200戸以上の賃貸住宅管理業者は、国土交通大臣の登録が義務付けられています。
この「管理戸数」には、自己所有物件の管理戸数は含みません。また、賃貸住宅管理業者として業務を行う事務所または営業所ごとに、業務管理者を1名以上配置することが義務付けられています。
登録が「任意」となる事業者
一方、管理戸数が200戸未満の賃貸住宅管理業者は、法律上は登録が任意とされています。
ただし、登録することで法令遵守体制の構築や業務適正化が図られ、社会的信用の向上につながるため、国土交通省も登録を推奨しています。特に、宅建業や建設業など他の許認可を扱う事業者にとっては、コンプライアンスを示す重要な要素となります。
登録のメリットと法律上の義務
登録を受けた賃貸住宅管理業者は、優良な事業者として広く認知されるだけでなく、法律に基づいた以下の義務を負うことで、業務の適正化が図られます。
登録の主なメリット
社会的信用の獲得と向上
国土交通大臣の登録業者として、オーナーや入居者に対して高い信頼性を示すことができます。また、登録番号を広告等に記載することで、他社との差別化につながります。
コンプライアンス体制の強化
法律に基づく業務運営ルール（業務処理準則）を遵守するため、業務品質が標準化され、トラブルを未然に防止できます。
賃貸住宅管理業者が負う主な義務
登録業者には、主に以下の義務が課せられます。
| 義務の内容 | 具体的な措置 |
| 業務管理者の配置 | 営業所または事務所ごとに、管理業務に関する知識・経験を有する業務管理者を1名以上配置する。（業務管理者は、賃貸不動産経営管理士または宅地建物取引士であり、かつ一定の講習を修了した者など、要件を満たす必要があります。） |
| 重要事項の説明 | オーナーとの管理受託契約を締結する前に、報酬や具体的な管理業務の内容、実施方法など、重要事項を記載した書面を交付し、説明を行う。 |
| 契約締結時の書面交付 | 管理受託契約を締結したときは、遅滞なく、契約条件を記載した書面を交付する。 |
| 財産の分別管理 | オーナーから受領した家賃、敷金等の金銭を、自己の固有の財産等と分別して管理する。 |
| 定期報告 | 管理受託契約の相手方（オーナー）に対し、管理業務の実施状況や金銭の収支状況を定期的に報告する。 |
登録申請のポイントと有効期間
賃貸住宅管理業の登録は、国土交通大臣に対して行います。
有効期間
登録の有効期間は5年間です。
更新
有効期間満了後も引き続き業を営む場合は、有効期間満了日の90日前から30日前までの間に更新申請を行う必要があります（宅建業免許と同様のサイクルです）。
登録要件
登録にあたっては、上述の業務管理者の配置義務を満たすことのほか、欠格要件（不正な行為により登録を取り消された日から5年を経過していない者など）に該当しないことが求められます。
まとめ
賃貸住宅管理業の登録制度は、賃貸管理業者のコンプライアンス意識を高め、業界全体の健全化を図るための重要な制度です。
特に、宅建業、建設業などの許認可事業を営む事業者にとって、法令を遵守し、事業の信頼性を高めることは、競争力の源泉となります。
