宅建業と不動産管理業の違いとは？宅建業免許の要否も解説

不動産業を始めようと考えたとき、「宅建業の免許が必要なのか？」と迷う方は少なくありません。

不動産業にも色々な業態があるわけですが、特に「賃貸物件の管理」や「オーナー代行業務」を検討している方は、宅建業が必要になるケースについてしっかりと理解しておく必要があります。

宅建業とは？免許が必要な取引内容

宅建業とは、以下のいずれかを業として反復継続的に行う事業を指します。

• 土地や建物の売買
• 売買・交換の媒介（仲介）または代理
• 賃貸の媒介または代理（※賃貸の貸主になる場合は除く）

このような業務を行う場合、国土交通大臣または都道府県知事の「宅地建物取引業免許」が必要です。

宅建業の典型例

• 賃貸物件の仲介（不動産会社として店舗営業）
• 不動産売買の仲介（仲介手数料を得る）
• デベロッパーが建売住宅を販売する

不動産管理業とは？宅建業との違い

不動産管理業と一口に言ってもそこに含まれる業務は多岐にわたり、人によってどこからどこまでを「管理」と定義づけるかは差がありますが、一般的に不動産管理業とは主に以下のような業務を指します。

• 賃貸物件の入居者対応（クレーム処理・家賃徴収など）
• 建物・共用部の保守・清掃・修繕

不動産管理業には免許が必要？

上記のような業務のみを行う場合には、現行の法律上、宅建業免許は必要ありません。なぜなら宅建業免許が必要な売買や賃貸仲介といった行為に関与しないからです。

業として不動産の仲介や売買を行わない限り、宅建業の免許を取得する必要はないとされています。

宅建業と不動産管理業の業務と許認可の違い

業務内容	宅建業免許の要否	備考
賃貸の仲介業務（入居者募集など）	必要	「仲介手数料」を受け取る場合
自社所有物件の賃貸（貸主）	不要	自社が貸主の場合は宅建業に該当しない
不動産の売買・売買仲介	必要	業として行う場合は必ず必要
家賃徴収・修繕対応	不要	管理業務に該当、宅建業ではない
入居者対応（苦情・退去立会など）	不要	管理業務の一環

実務上注意すべきケースとは？

オーナー代行型のサブリースには注意！

たとえば、「管理会社が賃借し、さらに転貸する」ようなサブリース契約では、契約の形式や実態によっては宅建業に該当する可能性があります。

法的には「媒介・代理」ではないため、原則として宅建業免許は不要ですが、営業形態によっては指摘されることもあるため、契約スキームに注意が必要です。

「管理業だけでいい」と思っていても…

物件オーナーから「ついでに入居者も見つけて」と頼まれるケースも多く、その場合、宅建業に該当する恐れがあります。少しでも仲介に類する業務を行う可能性があるなら、あらかじめ宅建業免許を取得しておく方が安全です。

そもそも管理を委託する側からすると不動産の専門知識を持っている業者にお願いしたいと考えるオーナーは多いですから、宅建業免許を取得できるのであればするに越したことはありません。

今後の制度改正にも要注意

現在は、不動産管理業に対する届出義務などはありませんが、今後、業界の適正化を目的に法整備が進む可能性も指摘されています。

また、「賃貸住宅管理業者登録制度」など、一部義務の制度もありますので、業種に応じて確認が必要です。

まとめ：管理業として何を行うかが重要

比較項目	宅建業	不動産管理業
主な業務	売買・賃貸の仲介	賃貸運営の代行・建物管理
免許の要否	必要	原則不要（ただし例外あり）
該当する例	仲介業者、不動産販売会社	賃貸管理会社、清掃会社

不動産管理業を営む場合、一般的に宅建業免許は不要と考えられるものの、大事なのは管理業としてどこまで行おうと考えているかです。業務内容によっては宅建業免許が必要になることもありますが、宅建業免許は取得しようと思ってすぐに取得できるものではないので、事業計画の段階でしっかり検討しておくことが大事です。